Trung tâm thương mại Tp.HCM: Cuộc cạnh tranh khốc liệt thời “ế khách”?

Cạnh tranh thu hút khách hàng

Vài năm trở lại đây, các trung tâm thương mại mọc lên ngày càng nhiều ở Tp.Thủ Đức, Tp.HCM. Gần nhất, Thiso Mall khai trương cuối năm 2022 đã góp thêm 33.000m2 sàn.

Tuy nhiên, sự nhập cuộc của những tên tuổi mới đã gây nên không ít khó khăn cho những trung tâm thương mại cũ. Điển hình là trung tâm thương mại đầu tiên ở khu vực Thảo Điền là Pearl Center. Nơi này là khối đế 4 tầng nằm trong khu căn hộ cao cấp Thảo Điền Pearl, với tổng diện tích sàn khoảng 20.000m2, được đưa vào hoạt động từ năm 2014.

Thế nhưng, ngay từ khi mới vận hành, Pearl Center đã không có tỷ lệ lấp đầy tốt. Đồng thời, trung tâm thương mại này không có định vị rõ ràng về một ngành hàng chủ lực hay một đối tượng khách mua sắm cụ thể.

Ghi nhận của PV vào những ngày giữa tháng 3/2023, phần lớn khách thuê đều đã rời đi một thời gian dài, chỉ còn chưa đầy 50% diện tích sàn nơi đây được sử dụng.

Hầu hết khách hàng tới đây chủ yếu để tập thể thao tại California Fitness & Yoga hoặc xem phim tại CGV, thay vì mua sắm như ở những trung tâm thương mại khác.

Chị Tuyết Lan, 28 tuổi, ngụ Tp.Thủ Đức cho biết, chỉ vì chồng chị thích xem phim tại rạp CGV nên buộc phải vào đây.

"Lần đầu tiên chồng đưa tôi tới đây, hai vợ chồng đã phải tranh luận về việc nơi này còn hoạt động không. Ngay từ hầm gửi xe lên đến chỗ xem phim đều vắng vẻ, dường như chỉ có siêu thị và vài quán cà phê ở dưới có khách. Vắng khách nên thang cuốn ở trung tâm thương mại này cũng ít khi hoạt động, khá bất tiện", chị Lan kể.

Thực tế, chỉ 1 năm sau khi Pearl Center đi vào vận hành, Vincom Mega Mall Thảo Điền đã ra mắt cách đó 1 km. Dù có tổng diện tích sàn hơn 110.000m2, gấp gần 6 lần Pearl Center, nhưng tỷ lệ lấp đầy tại đây vẫn luôn ở mức cao.

Cuộc chiến giành khách thuê trong khu vực cũng chưa có dấu hiệu dừng lại khi Estella Place khai trương ngay đối diện Vincom Mega Mall Thảo Điền hồi 2018. Quý IV/2022, nơi này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên đến 98%. Với diện tích chỉ khoảng 37.000m2, vào những ngày lễ, trung tâm thương mại này thường xuyên rơi vào tình trạng thiếu chỗ gửi xe.

Không chỉ Pearl Center, ngay cả Cantavil Premier tại phường An Phú từng được xem là một nơi kinh doanh ổn định cũng dần tụt dốc.

Trước đó, 5 tầng trung tâm thương mại này từng thuộc về tập đoàn Parkson của Malaysia với tên gọi Parkson Cantavil. Tuy nhiên, ngay trước khi Estella Place mọc lên ngay bên cạnh, ông lớn ngành bán lẻ quốc tế đã âm thầm rút lui.

Sau khi về tay chủ mới, tòa nhà thương mại này cũng chưa có dấu hiệu cải thiện. Những ngày đầu tháng 3/2023, các gian hàng từ tầng 2 trở lên tại đây đóng cửa hàng loạt, nhiều nơi vẫn bỏ lại cơ sở vật chất. Riêng những gian hàng còn hoạt động cũng vắng khách. Lượng khách tiếp tục thưa dần dù các nhãn hàng liên tục thực hiện các chương trình khuyến mại.

Cách đó không xa, khối đế 3 tầng bán lẻ tại tòa nhà The Vista ở phường An Phú được biết đến là The Oxygen Mall, cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Ngay từ tầng trệt, một lối đi vào khu mua sắm đã đóng cửa.

The Oxygen Mall chỉ có tổng diện tích sàn 8.000m2, hoạt động từ năm 2017. Vốn được định vị dành cho cư dân nội khu nhưng hiện nay lượt khách ra vào các gian hàng F&B cũng gần như không có.

Trước đó, nơi này còn triển khai mô hình cho thuê kiosk độc lập nhằm phục vụ những khách thuê có mô hình kinh doanh nhỏ. Tuy nhiên, đến nay những chiếc xe này cũng chỉ nằm gọn lại một góc. Do vắng khách, hầu hết gian hàng tại The Oxygen Mall trước đó đều đã chuyển thành cho thuê văn phòng, dù vậy vẫn chưa lấp đầy hoàn toàn.

Cần thay đổi chiến lược kinh doanh

Lý giải về tình trạng này, các chuyên gia đều cho rằng vị trí ngoại thành Tp.HCM luôn kém hấp dẫn hơn so với trục lõi trung tâm. Điều này khiến các thương hiệu bán lẻ khó tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Đồng thời, một số trung tâm thương mại vắng khách thường do bố trí không gian chưa hợp lý giữa khu vực mua sắm với giải trí, dịch vụ hoặc diện tích quá nhỏ. Đây cũng là lý do dù nằm sát nhau nhưng không phải trung tâm thương mại nào cũng kinh doanh hiệu quả.

Thống kê của Savills công bố hồi tháng 1/2023 cho thấy công suất thuê mặt bằng bán lẻ trong năm 2022 đã giảm 2 điểm phần trăm theo năm do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài trung tâm.

Các vị trí tại các tầng cao hơn, các dự án cũ và dự án ngoài các quận bán lẻ chính gặp khó khăn trong việc cải thiện công suất. Khách thuê trả mặt bằng thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24%, ăn uống chiếm 22%, còn lĩnh vực giải trí và giáo dục chiếm 20%.

Trao đổi với PV, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, chiến lược kinh doanh là yếu tố then chốt dẫn đến thành công của các nhà phát triển trung tâm thương mại. Đó sẽ là những kế hoạch kinh doanh, định vị thương hiệu, định vị khách thuê, hay áp dụng các công cụ tiếp thị hỗn hợp (marketing mix), đa dạng hóa sản phẩm…

Hiện nay, bán lẻ không còn là mảnh đất riêng của các trung tâm thương mại. Vì thế, các nhà phát triển trung tâm thương mại cần đưa ra những phương án phù hợp và kịp thời để thỏa mãn mong muốn của khách thuê, hỗ trợ nhu cầu sử dụng mặt bằng của hộ kinh doanh bán lẻ và thúc đẩy hoạt động cho thuê trong những tháng tới.

Cũng theo đó, vấn đề vị trí của các trung tâm thương mại sẽ được các nhà bán lẻ mang ra cân nhắc nhiều hơn. Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Công ty Bất động sản Center Land, doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản thương mại khu trung tâm Tp.HCM cho rằng những nơi có vị trí kết nối kém sẽ là rào cản đầu tiên khiến các thương hiệu bán lẻ rút đi.

Ông Quân phân tích, tình trạng khách thuê trả mặt bằng đang xảy ra ở một số khu mua sắm phổ biến tại khu vực ngoại thành Tp.HCM như Tp.Thủ Đức, Nhà Bè (khu Nam Sài Gòn) là nơi có vị trí kém hấp dẫn hơn so với trục lõi trung tâm thành phố.

Bởi vị trí ngoại thành thường khiến các thương hiệu bán lẻ gặp khó trong việc tiếp cận khách hàng mục tiêu. Nếu vị trí không đắc địa, cộng thêm giá thuê cao hoặc chủ tòa nhà ít hỗ trợ giảm giá sẽ là thách thức lớn cho nhà bán lẻ trong bối cảnh ở giai đoạn hậu Covid, hiệu quả kinh doanh được đặt lên hàng đầu.

Đồng thời, "buôn có bạn bán có phường" nên các nhà bán lẻ có mối quan hệ tương hỗ, nghĩa là sự xuất hiện của nhãn hàng này kéo theo sự cập bến của nhãn hàng kia, để tạo môi trường trải nghiệm phong phú cho khách hàng. Các khu mua sắm có giá thuê cao, vị trí kết nối không thuận lợi, bán buôn kém hiệu quả thường ít hút được thương hiệu mới vào lúc này, dẫn đến hiệu ứng các thương hiệu cũ cũng nản lòng rút đi.

Ngoài ra, trong bối cảnh kinh doanh khó khăn hiện nay, theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc quản lý vận hành không hợp lý cũng là một trong những tác nhân. Bởi việc này có vai trò quan trọng với cả nhà bán lẻ lẫn người tiêu dùng đến trải nghiệm mua sắm.

“Có thể trước đây kinh tế thuận lợi, yếu tố này không được đặt nặng, nhưng giờ, nếu nơi nào có bố trí không gian hợp lý giữa khu vực mua sắm với giải trí, dịch vụ sẽ là lợi thế "lấy lòng" người tiêu dùng trẻ, vốn là lực lượng chủ yếu tiếp cận các trung tâm thương mại hiện đại. Đây cũng là lý do gần đây, nhiều khu mua sắm đang có kế hoạch bố trí, sắp xếp lại mặt bằng để định vị thị phần khách thuê mới phù hợp hơn”, bà Trang chỉ ra.