[Chân dung Masterise Group] - Bài 1: Đằng sau mức giá "không tưởng" tại Global City

LTS: Thời gian gần đây, Masterise Group nổi lên với hàng loạt dự án bất động sản hàng hiệu đáng chú ý, liên tục mua gom các dự án có vị trí đắc địa như Grand Marina Saigon tại trung tâm Quận 1, Tp.HCM, The Grand Hanoi trên khu đất vàng Hàng Bài, Hà Nội. Hay mới đây nhất là dự án The Global City rộng 117ha, được kỳ vọng sẽ là khu đô thị lõi có hấp lực mạnh ở khu Đông Tp.HCM. 

Để cung cấp thêm góc nhìn về thương hiệu bất động sản cao cấp, hay nguồn vốn giá rẻ chảy vào hệ sinh thái doanh nghiệp có nhiều mối liên hệ với gia đình Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh, Báo xin giới thiệu loạt bài viết về chân dung Masterise Group.

Nhìn từ Thủ Thiêm

Tháng 12/2021, phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá trúng lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 đã trở thành một hiện tượng hiếm thấy trên thị trường bất động sản. Số tiền các doanh nghiệp đấu giá cho 4 lô đất tổng cộng là 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Tuy vậy, tới nay, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã chính thức bỏ cọc. Thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trước đó đã đấu giá tới 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2 tại lô 3-12 có diện tích 10.060m2. 

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh nhà thương mại Bình Minh - một thành viên kín tiếng liên quan đến tập đoàn bất động sản nổi tiếng phía Bắc cũng đã gửi công văn xin bỏ cọc ở lô 3-9 có diện tích 5.009m2 (số tiền trúng đấu giá 5.026 tỷ đồng)

2 doanh nghiệp còn lại, là CTCP Sheen Mega và CTCP Dream Republic cũng chưa nộp tiền theo mốc ngày 6/2 của cơ quan thuế. Bộ đôi doanh nghiệp này đã bỏ lần lượt 4.000 tỷ đồng và 3.820 tỷ đồng để dành được khu đất 3-8 (8.500m2) và khu đất 3-5 (6.446m2). 

4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được các doanh nghiệp đấu giá gấp 7-8 lần giá khởi điểm, cao nhất lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc.

Phiên đấu giá gây ồn ào, thu hút sự chú ý đặc biệt của dư luận. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đánh giá lô 3-12 có giá là 2,43 tỷ đồng/m2 cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là các mức giá quá cao (giá ảo) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m2. 

Có quan điểm nhà đầu tư có nhu cầu thực, và sẵn sàng triển khai dự án, nhưng gặp áp lực lớn từ dư luận nên bỏ cuộc; cũng có luồng ý kiến nhận định việc "đẩy" giá đất lên cao sẽ giúp nâng giá trị tài sản thế chấp, cổ phiếu, trái phiếu của một số tập đoàn bất động sản, đặc biệt ở Tp.HCM.

Lý do thực sự chỉ người trong cuộc mới tường minh. Nhưng thực tế là dù Tân Hoàng Minh đã bỏ cọc, và các doanh nghiệp khác chưa nộp tiền, thì mặt bằng bất động sản, đặc biệt tại khu vực Quận 2 (cũ), Tp.HCM đã được nâng lên một tầm giá mới.

Tháng 2/2022, sau phiên đấu giá 2 tháng, cách 4 lô đất đấu giá chỉ chừng 15 phút chạy xe, dự án Global City rậm rịch ra mắt, với giá "rumour" lên tới 400 triệu đồng/m2 đối với shophouse, và chắc hẳn sẽ còn tăng lên trong các đợt ra hàng tiếp theo. 

Mức giá này được đánh giá là rất cao, nếu so với các dự án ngay cạnh, như The Venica của Khang Điền hiện bán thứ cấp khoảng 120-130 triệu đồng/m2, hay Lake View ngay đối diện của Novaland với giá từ 150-200 triệu đồng/m2. 

Global City 

Global City trước đây có tên gọi Khu đô thị Sài Gòn Bình An, là một trong những dự án có quy mô và vị trí đẹp cuối cùng còn sót lại ở trung tâm Tp.HCM. Doanh nghiệp dự án là CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI).

Trong suốt nhiều năm, SDI được biết đến là thành viên của tập đoàn Him Lam. Tuy nhiên, đến cuối tháng 7/2021, SDI có tân Chủ tịch HĐQT là bà Mai Thị Kim Oanh, trong khi ông Bùi Đức Khoa là Tổng giám đốc. 2 vị này đồng thời đứng tên người đại diện theo pháp luật của SDI.

Bà Kim Oanh sinh năm 1980, có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực kế toán, từng công tác tại Savills Việt Nam rồi BĐS Phát Đạt, trước khi gia nhập hệ sinh thái Masterise Group, đảm trách vai trò Kế toán trưởng tại CTCP Đầu tư TCO Việt Nam vào giữa năm 2016, rồi CTCP May thêu Mỹ Sơn vào năm 2018. Từ tháng 3/2020, bà là Trưởng Ban kiểm soát CTCP Tập đoàn Masterise. 

Hiện nay, siêu dự án Global City rộng 117ha được giới thiệu do Masterise Homes phát triển.

Lô đất dự án Global City ngay sát sông Rạch Chiếc, giáp cao tốc Long Thành - Dầu Giây.

SDI từ 15/12/2021 - 4/1/2022 đã phát hành thành công 6.574,6 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng. Bên thu xếp không được công bố, tuy nhiên trong cùng khoảng thời gian này, SDI đã thế chấp nhiều khu đất thành phần trong dự án tại Techcombank. 

Cụ thể, SDI thế chấp tới 28 ô đất gồm: LV1-1;LV1-2; LV1-3; LV1-4; LV1-5; LV1-6; LV1-7; LV1-8; LV2-2; LV2-3,
LV2-4; LV2-5; LV2-12; LV2-13; LV2-14; LK1; LK2; LK3; LK8; LK9; LK10; LK11; LK12; LK13; LK14; LK15; CT3; CT4 tại tại Techcombank Khối KHDN quy mô vừa.

Dự án Sài Gòn Bình An từng được Sacombank định giá lên tới 19.500 tỷ đồng. Nhưng đó là câu chuyện của nhiều năm trước, mức giá hiện nay chắc hẳn đã tăng cao hơn rất nhiều, và sức ép chi phí vốn cho thương vụ M&A cũng là không hề nhỏ. 

Thực tế này có lẽ giải thích tại sao ngay sau khi thay đổi cấu trúc thương tầng tại SDI, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) và CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) ngày 30/7/2021 và 4/10/2021 đã thu xếp cho CTCP Osaka Garden, CTCP Hoàng Phú Vương và CTCP Hoa Phú Thịnh phát hành tổng cộng 15.500 tỷ đồng trái phiếu qua 4 đợt, với mục đích đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Sài Gòn Bình An.

Cả Hoàng Phú Vương, Osaka Garden đều nằm trong top các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lớn nhất, với mức lãi suất cao nhất trong 9 tháng đầu năm 2021 do FiinGroup công bố. Mức lãi suất mà Hoàng Phú Vương (12,9%/năm) và Osaka Garden (13,28%/năm) bỏ xa mặt bằng chung lãi suất hiện nay (8-10%/năm).

Sau nhiều lần đổi chủ, chi phí vốn của dự án đã đội lên đáng kể. Và dù có lợi thế về dòng vốn rẻ với ngân hàng "ruột", thì nhà phát triển Masterise chắc hẳn vẫn chịu áp lực không nhỏ về tính hiệu quả của dự án.

Thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, thật trùng hợp, lại giúp đẩy giá đất lên cao, và không ai khác, The Global City là dự án hưởng lợi lớn nhất, không chỉ đảm bảo bài toán lợi nhuận, mà còn nâng cao giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng cấp vốn. 

Không chỉ Global City, dòng vốn rẻ và dồi dào từ Techcombank đã và đang là bệ đỡ để Masterise đặt chân vào nhiều dự án có vị trí "vàng" ở TP.HCM và Hà Nội.

Tại dự án The Spirit of Saigon, đăng ký kinh doanh thay đổi ngày 5/1/2021 thể hiện Tập đoàn Bitexco không còn là công ty mẹ, sở hữu 100%, mà 3 cá nhân được uỷ quyền nắm giữ phần vốn 7.000 tỷ đồng của doanh nghiệp dự án - Công ty TNHH Saigon Glory là ông Vũ Quang Bảo (30%), ông Trịnh Quang Công (40%), và ông Nguyễn Đức Anh (30%).

Trong đó, ông Nguyễn Anh Đức sinh năm 1977, đã gia nhập CTCP Đầu tư Thảo Điền (tiền thân của Masterise Group) vào đầu năm 2015 với cấp trưởng phòng.

Song song với diễn biến đổi chủ, tiền lớn cũng liên tục đổ vào Saigon Glory. Chỉ trong 2 tháng, từ tháng 6-8/2020, doanh nghiệp này đã hút về tổng cộng 10.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3-5 năm, với sự thu xếp của Techcombank và TVSI.

Tới ngày 20/1/2021, 2 pháp nhân là CTCP Đầu tư Smart Dragon phát hành 1.900 tỷ đồng và CTCP Phát triển BĐS Nhật Quang phát hành 2.150 tỷ đồng. Bên thu xếp lúc này là cặp đôi Techcombank - Chứng khoán Kỹ thương (TCBS).

Tương tự, tại dự án 87 Cống Quỳnh, vào đầu tháng 4/2021, ông Nguyễn Thanh Bình, "người" của Masterise đã tiếp quản vị trí Chủ tịch HĐQT của doanh nghiệp dự án - CTCP Đầu tư Golden Hill. Techcombank và TCBS ngay sau đó đã thu xếp cho Golden Hill phát hành 5.760 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm để thanh toán nợ cũ.

Cùng thời điểm, TCB/ TCBS cũng thu xếp cho CTCP Đầu tư Voyage phát hành 2.300 tỷ đồng trái phiếu. Tổng cộng 2 lô trái phiếu này có giá trị lên tới 8.060 tỷ đồng, xấp xỉ tổng dư nợ gốc các hợp đồng hợp tác đầu tư phải trả của Golden Hill (8.054 tỷ đồng).

Nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ là động lực quan trọng cho sự nổi lên nhanh chóng thời gian qua của Masterise Group, sẽ được Báo đề cập rõ hơn trong bài viết tiếp theo.

 Bài 2: Dòng vốn rẻ thúc đẩy tham vọng địa ốc của nhóm chủ Techcombank